Na naszych oczach całe kwartały dzielnic mieszkalnych  w  śródmieściach polskich miast zmieniają swoje oblicza. Markowe sklepy czy rozpoznawalne kawiarnie często wypierają małe osiedlowe sklepiki czy punkty gastronomiczne, zaś stare kamienice czynszowe zostają zmienione w hostele. Równocześnie nagły napływ kapitału może pociągnąć za sobą negatywne skutki w postaci np. nagłego wzrostu cen mieszkań i usług. Czy niektórym dzielnicom Gdańska grozi stopniowe wyludnienie? O procesach towarzyszących odnowie przestrzeni miejskiej porozmawiamy z dr Łukaszem Pancewiczem, urbanistą z Politechniki Gdańskiej.

Lepsze adresy

- Gentryfikację często powszechnie myli się z procesem odnowy przestrzeni miejskiej. Pod pojęciem rewitalizacji kryje się wyprowadzenie dzielnicy, obszaru zdegradowanego ze stanu kryzysowego.

O rewitalizacji możemy więc mówić, gdy władze miasta podejmują szereg działań zmierzających do poprawy jakości infrastruktury (remonty budynków), lub polepszeniu jakości i dostępu do usług publicznych. W świetle prawa z 2015r. działania rewitalizacyjne muszą mieć charakter kompleksowy. Władze miasta pracują więc wspólnie z przedstawicielami lokalnej społeczności, lokalnymi przedsiębiorstwami. Wszystkie wspólne działania zmierzają zarówno do poprawy jakości lokalnej przestrzeni, jak i gospodarki.

Gentryfikacja, czyli zmiana charakteru dzielnicy mieszkaniowej często prowadzi do odwrotnych efektów. Sam termin wywodzi się z Wielkiej Brytanii i pochodzi od słowa „gentry” czyli arystokracja. Odnosił się do zmian zachodzących w środowisku miejskim. W wyniku gentryfikacji dzielnice mieszkalne zamieszkane przez lokatorów o zróżnicowanym statusie materialnym zmieniały się w „lepsze” adresy, preferowane przez mieszkańców o wysokim statusie materialnym. Standard usług  i rodzaj usług stopniowo dostosowuje się do mieszkańców o wyższym statusie majątkowym. Wysokość czynszów oraz ceny nieruchomości automatycznie rosną zgodnie z możliwościami finansowymi nowych lokatorów. Miejsce osiedlowych sklepów z warzywami oraz jadłodajni serwujących proste dania po przystępnych cenach zajmują więc droższe lokale, luksusowe kawiarnie oraz prestiżowe barbershopy.

- Kontrolowany i ograniczony proces gentryfikacji przeprowadzany w dzielnicach „z problemami” nie stanowi dla ich mieszkańców dużego problemu, stanowiąc dodatkowe źródło kapitału dla miasta i dzielnicy. Problemy zaczynają się, gdy proces przestaje działać na rzecz wszystkich mieszkańców. Wspólna przestrzeń miejska zmienia się wówczas w obszar zaspokajający potrzeby wąskiej grupy zamożnych.

Sam mechanizm gentryfikacji jest ściśle powiązany z funkcjonowaniem rynku nieruchomości. Naturalnym celem właścicieli nieruchomości jest dążenie do powiększenia zysków poprzez wynajem nieruchomości i lokali przedsiębiorstwom oraz osobom prywatnym, które są gotowe zapłacić za nie jak największą cenę. Właśnie tacy najemcy i ich potrzeby są motorem napędowym gentryfikacji.

Uszlachetnione tereny i miejskie pustynie

Niektóre europejskie miasta próbują wprowadzić już mechanizmy kontroli. Regulacje mają zapobiegać pustoszeniu przestrzeni miejskiej. Obok możliwości prawnych ważnym narzędziem utrzymywania równowagi w zakresie dostępności wszystkich mieszkańców metropolii do usług i lokali w przystępnej cenie jest polityka społeczna miasta. Dużo łatwiej jest zapobiegać gwałtownemu wzrostowi cen nieruchomości oraz negatywnym zjawiskom społecznym jeśli miasto dysponuje pulą mieszkań i lokali usługowych, przeznaczonych dla mieszkańców nie mogących sobie pozwolić na korzystanie z najdroższych usług.

- Niekontrolowana gentryfikacja prędzej czy później doprowadzi do przeniesienia się uboższych mieszkańców na obrzeża miasta oraz wyjałowienia przestrzeni miejskiej. Liczba mieszkańców dzielnicy, którzy mogą sobie pozwolić na korzystanie z coraz droższych i bardziej wyszukanych usług oraz wynajęcie mieszkania w prestiżowych okolicach stale się kurczy. W konsekwencji uszlachetniona dzielnica z oazy prestiżu zmienia się w ostoję nudy.

Tymczasem miasto charakteryzujące się wysokim poziomem życia jest przyjazne dla zasobniejszych mieszkańców oraz turystów poszukujących wyższego standardu usług, ale nie zapomina o opiece nad biedniejszymi obywatelami.

W poszukiwaniu równowagi

- W Niemczech prawo dość ściśle reguluje mechanizm lokowania nieruchomości tak, by nie  windować radykalnie pułapu cen. W przypadku gdańskiego Dolnego Miasta władze miasta planują wdrożenie wymiany gruntów za nieruchomości w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

W ramach publiczno-prywatnych mechanizmów inwestor realizujący inwestycje byłby zobowiązany do oddania określonego procenta wartości gruntów pozyskanych od gminy w postaci mieszkań komunalnych lub inwestycji infrastrukturalnych.

- Projekt będzie wymagał od władz miasta twardych negocjacji z prywatnymi przedsiębiorcami. Mieszkania komunalne lokowane w przekształcających się dzielnicach będą ważnym elementem przeciwdziałającym gentryfikacji. Zapewnią bowiem alternatywę dla wynajmu, bądź komercyjnego nabywania nieruchomości przez biedniejszych mieszkańców Gdańska. Pytanie, w jakim stopniu miasto sprywatyzowało już komunalny zasób mieszkaniowy. Ograniczenie się do rozwiązania powyższych kwestii na gruncie prawnym może okazać się w dużym stopniu niewystarczające.

W Niemczech wypracowano przez lata model tzw. kapitalizmu berlińskiego. W ramach przyjętych za Odrą założeń, państwo interweniuje ustalając reguły gry. W odróżnieniu od naszych zachodnich sąsiadów w Polsce przyjęto, że rynek sam się reguluje.

- Jesteśmy już świadkami pierwszych efektów zmian charakteru starych dzielnic mieszkaniowych w Gdańsku. Następstwem jest skokowy wzrost cen nieruchomości oraz kosztów najmu. Pod względem wysokości cen, Gdańsk zaczyna już doganiać Kraków i stolicę.

Jak na razie deweloperzy działają intensywnie tworząc tzw. dzielnice lepszego adresu. We Wrzeszczu takim obszarem jest Osiedle Garnizon. Jednocześnie rewitalizacja wpłynie na codzienne życie mieszkańców takich dzielnic, jak Dolne Miasto czy Nowy Port.

- Wiele zależy od czynników napędzających proces gentryfikacji. Aktualnie inwestorzy rozglądają się masowo za nowymi inwestycjami. W Łodzi oprócz tego, że ceny nieruchomości w ciągu zaledwie kilku miesięcy podrożały o 20%, to znikają również nieruchomości z rynku wtórnego. Towarem rozchwytywanym jak świeże bułeczki stają się nawet mieszkania w kamienicach, które przez długi czas stały puste  i nie cieszyły się niczyim zainteresowaniem.

Partnerstwo publiczno-prywatne

Sytuacja mniej zamożnych mieszkańców przekształcanych dzielnic będzie najmniej stabilna wówczas, gdy polityka władz miasta oraz charakter miejskich inwestycji będzie miał na celu wyłącznie ułatwienie deweloperom realizację ich prywatnych inwestycji. Bez inwestycji w infrastrukturę społeczną w postaci mieszkań komunalnych i domów sąsiedzkich mieszkańcy takich dzielnic, jak Wrzeszcz czy Nowy Port zostaną wypchnięci poza obręb dzielnic.

- Zmiana charakteru dzielnic uderza w największym stopniu w ich stałych wieloletnich mieszkańców. Prędzej czy później czeka ich przymusowa przeprowadzka, gdyż nie są już w stanie utrzymać się w dzielnicy będącej ich domem przez wiele lat. Tacy „niewygodni” mieszkańcy są tradycyjnie  osiedlani w peryferyjnych dzielnicach, takich jak np. Gdańsk Orunia.

Gdańsk pozyskał środki na realizację programu rewitalizacji. Pieniądze płynące z centralnego budżetu krajowego stanowią pewną barierę dla dzikiej gentryfikacji. Ich wykorzystanie jest bowiem obwarowane szeregiem warunków.

Zdaniem architekta Wydział Polityki Społecznej Urzędu Miejskiego w Gdańsku działa dość sprawnie. Władze miasta nie mają wprawdzie narzędzi by wpływać na kształt inwestycji realizowanych w całości na gruntach prywatnych, ale formuła partnerstwa publiczno-prywatnego wciąż zostawia samorządowi taką furtkę.

Polska jest krajem starającym się wybić z pułapki średniego dochodu. Mimo to statystyczny Polak jest dużo biedniejszy niż mieszkaniec Zachodniej Europy. Jednak wartość rynku nieruchomości w naszym kraju systematycznie idzie w górę, doganiając ceny metra kwadratowego lokalu w Berlinie czy Londynie.

- Im więcej środków statystyczny Kowalski musi przeznaczyć na wynajem mieszkania bądź spłatę kredytu hipotecznego, tym mniej będzie mógł przeznaczyć na życie. Taki stan rzeczy może wywrzeć w najbliższym czasie znaczący wpływ na funkcjonowanie miasta. Miasto będące zbyt drogim miejscem do życia dla większości przedstawicieli klas średnich czy klasy robotniczej, wypycha poza granice metropolii znaczną część swojej siły roboczej. Utrudni to życie tysiącom ludzi dodatkowo dramatycznie wydłużając czas dojazdu mieszkańców dalekich przedmieść do pracy. Wszystkie te zjawiska będą musiały wywrzeć negatywny wpływ na szanse rozwojowe miasta.

Autor fotografii: Andrzej Otrębski