O tym, że Gdańsk to urokliwe i klimatyczne miasto nie trzeba nikogo przekonywać. Co więcej, to metropolia z dobrą dostępnością mieszkaniową. Stolica województwa pomorskiego zajęła II miejsce w Rankingu Dostępności Mieszkaniowej portalu RynekPierwotny.pl. Co wpłynęło na tak wysokie miejsce Gdańska w zestawieniu? Odpowiadamy! 

Portal RynekPierwotny.pl przygotował Ranking Dostępności Mieszkaniowej, w którym pod lupę wzięto 10 największych miast w Polsce, posiadających jednocześnie dużą ofertę nowych lokali. Eksperci sprawdzili, jak w tych metropoliach wygląda relacja cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty nieruchomości mieszkaniowych oraz dostępność kredytowa, liczona jako liczba metrów kwadratowych nowego M możliwa do zakupienia na kredyt w obecnych warunkach. Wnioski mogą zaskoczyć!

Wysokie zarobki w Gdańsku 

Wydawać by się mogło, że wysokość naszych zarobków ma kluczowe znaczenie podczas zakupu mieszkania. Jednak ważniejszy od poziomu comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen mieszkań. To właśnie ten wskaźnik jest najczęściej brany pod uwagę przy wyliczaniu dostępności mieszkaniowej. Dzięki takiemu porównaniu wiemy, jaki metraż możemy zakupić za miesięczną pensję i na jakie mieszkanie będziemy mogli sobie pozwolić. 

Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety wysokie zarobki idą tu w parze z wysokimi cenami mieszkań. W Bydgoszczy, która zwyciężyła w rankingu, zarobki są co prawda mniejsze (6 411 zł brutto), ale i niższe są ceny nieruchomości (8 482 zł/mkw.). 

Najgorzej pod względem stosunku zarobków do cen mieszkań wypada Warszawa. W stolicy w czerwcu br. za przeciętną pensję można było kupić zaledwie 0,57 mkw. nieruchomości. W Warszawie najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, jednak ceny mieszkań mogą przyprawiać o zawrót głowy. 

Z kolei za jedną przeciętną pensję w czerwcu br. mogliśmy kupić 0,68 mkw. nowego mieszkania w Gdańsku. Nieco gorzej pod tym względem wypadają Lublin, Wrocław, Łódź, Kraków i wspomniana już stolica.

W Gdańsku największy wybór mieszkań

Podczas zakupu mieszkania istotne jest także to, jak duży wybór nieruchomości mamy aktualnie na rynku. Dlatego też eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili jak wygląda oferta w poszczególnych miastach, a także jaka liczba mieszkań przypada na 1000 mieszkańców. W czerwcu w stolicy województwa pomorskiego były to 23 oferty z rynku pierwotnego i wtórnego. To najlepszy wynik na tle pozostałych 9 miast. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący w Krakowie, Wrocławiu i Bydgoszczy (po 21 ofert/1000 mieszkańców).

Należy jednak pamiętać, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna i liczba ofert na przestrzeni miesięcy potrafi się bardzo zmienić.

Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl – W Warszawie, Gdańsku, Łodzi, Katowicach, Bydgoszczy i Lublinie oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem - przykładowo w Łodzi aż o 64%. W Bydgoszczy mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 39% rok do roku, a w Warszawie - o 33%. Jednak w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok (np. w Szczecinie aż o 19%). 

Mieszkanie na kredyt

Zakup wymarzonego M bez hipoteki jest dla większości Polaków poza zasięgiem. Problemem są jednak nie tylko wysokie ceny mieszkań, ale także spadająca zdolność kredytowa. Dlatego też portal RynekPierwotny.pl sprawdził, ile metrów kwadratowych może w obecnych warunkach kupić na kredyt singiel oraz rodzina “2+1”. Pod tym kątem najkorzystniej wypada Bydgoszcz. 

Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że singiel za przeciętną pensję w połowie 2022 roku mógł kupić mieszkanie na kredyt o wielkości od 19,9 mkw. (Warszawa) do 26,9 mkw. (Bydgoszcz). W przypadku rodziny „2+1” sytuacja wygląda podobnie. Najmniejszy metraż kupimy w Warszawie (38,2 mkw.), największy w Bydgoszczy (51,1 mkw.). 

W Gdańsku singiel mógł nabyć nieruchomość o metrażu 23,8 mkw. Z kolei rodzinę 2+1 stać było na mieszkanie o wielkości 45,7 mkw. Z takimi wynikami Gdańsk plasuje się mniej więcej w połowie stawki. 

Gdańsk na II miejscu w Rankingu Dostępności Mieszkaniowej 

W Rankingu Dostępności Mieszkaniowej najlepiej wypada Bydgoszcz, tuż za nią ex aequo uplasował się Gdańsk i Katowice. Następnie Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Szczecin. Na przedostatniej pozycji znalazła się Warszawa. Stawkę zamyka Lublin. 

Wysoka pozycja Gdańska w naszym zestawieniu to dobra rekomendacja do przeprowadzki w ten region Polski. Co prawda ceny mieszkań nie należą tu do najniższych, ale wysokie zarobki to rekompensują. Osoby poszukujące własnego M będą zadowolone także z dużej oferty mieszkaniowej. 

Założenia

Dostępność kredytowa:

Singiel zarabia 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. W przypadku rodziny „2+1”, każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie wynagrodzenie, przy czym uwzględnia się jednak wpływ wyższych kosztów życia związanych z dzieckiem na utrzymaniu. W obydwu przykładach założenia przewidują wkład własny na poziomie 10%. Metraż możliwy do zakupu na kredyt obliczono z uwzględnieniem przeciętnego rynkowego oprocentowania „hipotek” (identycznego dla każdego miasta). Obecnie w ofertach banków widzimy już stawki zbliżone do 9,50% - 10,00%. Obliczenia zakładają także dwudziestopięcioletni okres spłaty w ratach równych, brak kredytowanej prowizji przygotowawczej oraz relację pierwszej raty do dochodu netto na poziomie 40%. Nawet bardziej liberalne banki obecnie starają się nie przekraczać tej granicy.

Punktacja:

Dostępność kredytowa w 50% wpływa na ostateczny wynik rankingu. Dla dostępności cenowej metrażu oraz wielkości oferty mieszkań przyjęto mniejsze wagi - odpowiednio 30% i 20%. Wynik pojedynczego miasta w każdej kategorii jest ustalony względem lidera otrzymującego 100 punktów. Jeżeli przykładowo jakieś miasto osiągnęło wynik gorszy o 20% od lidera, to analitycy przyznali mu 80 punktów. Następnie wyniki miast dla trzech analizowanych kategorii zsumowano (z uwzględnieniem wag). Ostatnim krokiem było przeliczenie punktów w skali, gdzie 100 punktów zostało zarezerwowane dla lidera.