Jak podkreślają analitycy branży nieruchomości, inwestycje w mieszkania przeznaczone do wynajęcia w ciągu niespełna 3 lat stały się w Polsce biznesowym hitem. W ciągu ostatnich 20 lat liczba mieszkańców Trójmiasta podwoiła się. Trójmiasto należy do nielicznych ośrodków w Polsce, notujących stały wzrost mieszkańców. To właśnie rynek nieruchomości jest doskonałym papierkiem lakmusowym skali rozwoju gdańskiej metropolii oraz całej aglomeracji trójmiejskiej. Zdaniem deweloperów budujących lokale z przeznaczeniem pod wynajem, Trójmiasto dysponuje potencjałem do przyciągania nowych mieszkańców porównywalnym jedynie z Warszawą.

Budowlany boom

W roku 2000 jedynie 2% wszystkich mieszkań kupowanych przez Polaków na rynku pierwotnym nabywano z myślą o przyszłych inwestycjach. Osiemnaście lat później już ponad 30% wszystkich nabywanych nieruchomości to lokale kupowane z myślą o przyszłym wynajmie. Jak podkreślają specjaliści, to właśnie Trójmiasto staje się Mekką inwestorów. W Gdańsku stopa zysków z wynajmowania lokali oscyluje nawet w granicach 10%. Dla porównania, stopa zysku ze środków odłożonych na lokatach kapitałowych wynosi niespełna 2-3%. Inwestowanie w wirtualne waluty to nadal biznes obarczony dużym ryzykiem. Wynajem mieszkań jest więc w Trójmieście sposobem na osiąganie wysokich i stosunkowo najpewniejszych zysków.

- W dobie intensywnie rozwijającego się rynku nieruchomości zwiększa się również bezpieczeństwo inwestycji. Polscy managerowie nie oferują jeszcze tylu produktów, co ich zachodnioeuropejscy koledzy po fachu, jednak już można korzystać z bardzo szerokiej gamy produktów pozwalających inwestować przy minimalnym wkładzie własnym. Mieszkanie można kupić przy 10% wkładzie własnym i zacząć zarabiać na wynajmie. Mieszkanie o realnej wartości 300 tys. zł można więc nabyć za 40 tyś. zł i zacząć inwestować w wynajem. Wielu Polaków nie liczy już na emerytury. Inwestycja w wynajem nieruchomości jest sposobem na zabezpieczenia sobie jesieni życia oraz pozostawienie spadku dzieciom- mówi pełnomocnik firmy zarządzającej nieruchomościami.

Polska należy do krajów o największej opłacalności wynajmu w Europie. Rynek mieszkań pod wynajem rozkwita, gdyż kredyty mieszkaniowe stają się coraz trudniej dostępne z uwagi na wymagany wkład własny. Jednocześnie najmłodsze pokolenie pracowników jest coraz mniej skłonne do brania na swoje barki obciążeń związanych ze spłatą kredytów przez najbliższe 30 lat.

- Na lotnisku Rębiechowo tylko w skali tygodnia lądują 123 samoloty z krajów skandynawskich. Oznacza to milion turystów i delegowanych pracowników odwiedzających Trójmiasto. Jeszcze 25 lat temu nikomu się to nawet nie śniło. Obecny charakter i transformacja trójmiejskiego rynku nieruchomości to w głównej mierze odpowiedź na zapotrzebowanie tej olbrzymiej grupy klientów- mówi Robert Maraszek z Zarządu Trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Tanich mieszkań brak

W większości wynajmowane są mieszkania jedno lub dwupokojowe. Z myślą o przyszłym wynajmie powstają już kompleksowe projekty osiedli mieszkaniowych. W pobliżu Przymorza wybudowano pół miliona m² biur. W takich osiedlach, jak Kwartał Uniwersytecki I, Kwartał Uniwersytecki II oraz Kwartał Uniwersytecki III zamieszka 50 tys. ludzi znajdujących zatrudnienie w centrach biurowych Przymorza. Średni miesięczny koszt wynajęcia mieszkania w tej lokacji to 2600zł. Trójmiejską aglomerację uznaje się za jedno z najlepszych miejsc do życia w Polsce. Skutkuje to rosnącymi cenami nieruchomości. W 2018r. ceny wzrosły o niemal 20% w stosunku do ubiegłego roku. Managerowie podkreślają, że udział najtańszych mieszkań w ofercie najmu systematycznie spada. Ucierpią na tym domowe budżety najemców, gdyż taka tendencja przełoży się na nieubłagany wzrost czynszów. O ile w śródmieściu króluje najem krótkoterminowy, obliczony na zaspokajanie potrzeb zagranicznych turystów, o tyle mieszkania zlokalizowane w dzielnicach położonych wzdłuż lub w pobliżu trójmiejskiej obwodnicy są wynajmowane na cały rok.

Trójmiasto goni Warszawę?

- Jeszcze 5-6 lat temu  mało kto zdawał sobie sprawę z tego, że Trójmiasto jest jednym z najbardziej pożądanych miejsc do mieszkania w kraju. Trójmiasto ma potencjał do przeobrażenia się w dwumilionową aglomerację. To całkiem realny scenariusz, który może się spełnić w perspektywie najbliższych kilkunastu lat, zwłaszcza, że Trójmiasto jest jedyną wciąż rosnącą aglomeracją na północy kraju. Imponujący rozwój i wzrost wartości nieruchomości na Przymorzu stanie się udziałem wielu innych dzielnic- ocenia Robert Maraszek z Zarządu Trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Duży potencjał rozwoju mają okolice Zaspy, Przymorza oraz Oliwy. Przymorze cieszy się ogromnym wzięciem ze względu na potrzeby mieszkaniowe pracowników znajdujących zatrudnienie w rozrastających się kompleksach biurowych, które zaczynają dominować w tej dzielnicy. Dużą popularnością wśród najemców cieszą się też dzielnice z szybkim dojazdem do obwodnicy. Przedsiębiorstwa powstające wzdłuż Obwodnicy zatrudniają pracowników często mieszkających poza granicami aglomeracji. To potencjalni, nowi mieszkańcy szybko rosnącego kompleksu miejskiego.

 O ile nabywcami krótkoterminowymi są zazwyczaj turyści przybywający do Trójmiasta na kilka dni, bądź 2 tygodnie, o tyle na wynajem długoterminowy decydują się np. pracownicy korporacji oddelegowani do pracy w Trójmieście. Większość lokali wynajmowanych na Przymorzu ma 40-49m², jednak coraz liczniejsza grupa pracowników przybywa do Trójmiasta wraz z rodzinami, generując popyt na większe mieszkania. Mimo rosnących cen doganiających koszty wynajmu w stolicy, chętnych nie brakuje. W skali całego kraju to właśnie trójmiejski rynek nieruchomości wyróżnia równowaga między popytem a podażą. Oznacza to, że wszystkie budowane przez deweloperów mieszkania są wykupywane natychmiast po finalizacji inwestycji.

Pochodzący z Ukrainy pracownicy fizyczni paradoksalnie stanowią jedynie 5% klientów trójmiejskich landlordów. Robotnicy wynajmują mieszkania na dłuższy okres, jednak zadowalają się mieszkaniem po 5-6 osób w skromnym mieszkaniu. W Trójmieście chętnie osiedlają się również pracownicy wielkich korporacji, oddelegowani na północ ze stolicy, Krakowa czy Wrocławia. Przyciąga ich wysoka jakość życia oraz stosunkowo dobra jakość powietrza. To właśnie ta grupa klientów jest najbardziej skłonna do pozostawania w Gdańsku na stałe.

Boom czy bańka spekulacyjna?

Jak zauważają analitycy na duże zyski mogą również liczyć właściciele sprzedający mieszkania. Nabywcy, którzy zakupili swoją nieruchomość w latach 2012-2016 mogą obecnie liczyć na odsprzedanie własności z 40% zyskiem w skali wartości nieruchomości. Tak duży wzrost wartości nieruchomości w ciągu niespełna 4 lat jest zjawiskiem niespotykanym od 1989r.

Szokująco mała liczba urodzeń w Polsce nie będzie miała większego wpływu ani na rozwój Trójmiasta, ani tym bardziej na kształt lokalnego rynku nieruchomości. Rdzenni mieszkańcy aglomeracji stanowią jedynie do 30% wynajmujących nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu mniejszych ośrodków, którym w ciągu najbliższych lat grozi wyludnienie, jedynie trójmiejska aglomeracja miejska będzie mogła liczyć na nieprzerwany strumień nowych mieszkańców.

 Sytuacja na światowym rynku nieruchomości w chwili poprzedzającej kryzys z 2009r. nie przypomina obecnej koniunktury na rynku nieruchomości. Wówczas podaż była niewielka, a deweloperzy budowali stosunkowo niewiele mieszkań. Gdy popyt na nieruchomości gwałtownie wzrósł, przedstawiciele deweloperów podnosili ceny nieraz kilka razy w ciągu tygodnia, by można było nadążyć z realizacją inwestycji. Dziś nie mamy już do czynienia z bańką spekulacyjną, lecz z boomem budowlanym. Deweloperzy dysponują narzędziami pozwalającymi na natychmiastową reakcję na rynkowe trendy.

Podmioty zajmujące się weryfikowaniem zdolności kredytowej nabywców podkreślają, że po doświadczeniach 2008r. banki są bardziej ostrożne. Weryfikacja jest pełniejsza, a wymagany wkład własny utrzymuje się na poziomie 10- 20% wartości inwestycji. To istotna bariera przeciwdziałająca powstawaniu bańki.

źródło fotografii: Wikipedia

Autor fotografii: User:Brunswyk